Строительные компании России сумели приспособиться к новым условиям работы

Российский рынок жилой недвижимости в последние месяцы был вынужден адаптироваться к последствиям решения Центробанка РФ, который запретил использование схем субсидированной ипотеки от застройщика. Изменения произошли заметные, хотя, как отмечают эксперты, больших потерь участники рынка не понесли. Что именно изменилось, выясняем в материале.

Ставки выросли, зато ценник снизился

В прошлом году ипотека от застройщика получила очень широкое распространение, и в значительной степени именно ее популярность помогла девелоперам пройти самую сложную кризисную фазу, не потеряв в продажах слишком сильно. Летом прошлого года, по ряду оценок, больше двух третей всех ипотечных кредитов оформлялись именно по данной схеме, которая подразумевала возможность платить заметно более низкие проценты по займам. Порой ставки по субсидированной ипотеке снижались до уровня в 0,1 процента годовых, а то и ниже, то есть кредиты были фактически беспроцентными. Однако у дешевизны была оборотная сторона – застройщики вместе с банками в рамках схемы закладывали в цену жилья «упущенную выгоду», то есть сумму процентов, которые заемщик выплатил бы, оформив обычный кредит.

Именно это стало одной из основных претензий со стороны государственного регулятора. Аналитики Центробанка заявляли о том, что общий объем такого удорожания составлял 20% от исходной стоимости жилья, а порой и больше.

Отсюда возникали финансовые риски, причем не только для участников схемы, но и для рынка в целом. Дело именно в приобретении жилья по завышенным ценам – в случае, если бы потом заемщик не смог выплачивать долг, квартиру не удалось бы продать за схожую сумму, а значит, и перед ним маячила бы перспектива банкротства, и банк-кредитор подвергался риску существенных потерь.

В результате сейчас, после введенного фактического запрета, необходимость искусственно завышать цены на жилье отпала. Соответственно, снизились и средние цены на квадратные метры, хотя и незначительно. Если в последние месяцы прошлого года средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке составляла 119-120 тысяч рублей, то уже к концу зимы цена составила 117 тысяч рублей и остается на этом уровне до сих пор.

В отдельных финансовых учреждениях, в том числе в сервисе «Домклик» от крупнейшего банка страны, Сбербанка, зафиксировали в связи с отменой ипотеки от застройщика и еще более заметное снижение. Так, по сравнению с пиковым уровнем августа прошлого года стоимость жилья уменьшилась на 16%, отмечают в сервисе. При этом здесь особо подчеркивают, что речь не идет о снижении рыночной стоимости жилья – ушел именно внерыночный ценовой навес, который создавала прежняя схема жилищных займов.

Упал после введения запрета и средний размер ипотечного кредита. Так, за первый квартал нынешнего года зафиксировано его снижение на 6%, и сейчас, по данным ипотечного подразделения банка ВТБ, средний размер займа на покупку жилья составляет порядка 5 миллионов рублей.

А вот ставки по ипотеке закономерно увеличились. Средняя стоимость кредита на жилье сейчас составляет в стране 8,18% годовых, тогда как еще год назад она фиксировалась на уровне 6,17%. Вместе с тем, если взглянуть отдельно на кредиты, выдаваемые под покупку жилья в новостройках, процентные ставки по ним окажутся существенно ниже – примерно 5,5% в год. Во многом этом результат активного использования государством механизма льготной ипотеки, большинство видов которой предусматривают возможность покупки именно вновь построенного жилья. За последний год были существенно расширены рамки применения такой ипотеки – как по отдельным видам заемщиков, например, семьям с детьми, так и в целом по рынку.

Будет доверие, будут и продажи

Можно было бы сказать, что ограничительные меры, введенные Центральным банком РФ, усложнили жизнь застройщикам. Но, судя по динамике развития рынка жилья в последние месяцы, можно сделать вывод, что понесенные потери девелоперы смогли в целом компенсировать. В первую очередь, именно за счет роста объемов ипотеки, в том числе льготной.

По ряду оценок, уже по итогам первого полугодия нынешнего года общий массив взятых россиянами кредитов на жилье побьет рекордные показатели 2021-го года. В частности, о возможности такого сценария свидетельствует анализ, проведенный специалистами банка ВТБ. По их данным, за первый квартал года общий ипотечный портфель российских банков увеличился на 4%, составив почти 16 триллионов рублей, и тенденция к росту явно сохранится в ближайшее время.

При этом, как отмечают эксперты, в конечном счете девелоперы выиграют от отмены ипотеки от застройщика. Дело в том, что проведенные Центробанком действия в долгосрочной перспективе будут способствовать повышению прозрачности рынка недвижимости, а значит – и росту доверия к нему со стороны потенциальных покупателей.

Подобная тактика применялась не раз и в других государствах, и в большинстве случаев именно обеспечение стабильных и внятных правил игры помогало местным рынкам получить интерес как со стороны отечественных, так и со стороны зарубежных покупателей. Например, столица ОАЭ, Абу-Даби, долгое время оставалась «в тени» более популярного эмирата Дубай, но обновленные регуляторные правила привели к тому, что только за последний год средняя стоимость недвижимости тут выросла на 7%. А по ряду самых популярных локаций Абу-Даби рост составил и более 10%. Сейчас именно столица страны рассматривается многими мировыми инвесторами как наиболее интересное место для вложений капиталов в недвижимость.

При этом российские девелоперы за последние месяцы сумели найти новые маркетинговые инструменты для привлечения интереса покупателей. Среди них не только прямые скидки, но и механизмы рассрочки, индивидуальные предложения для покупателей, бонусы за приобретение недвижимости.

Так, инвестиционная компания «Евроинвест» в прошлом году предложила покупателям долгую рассрочку, позволявшую отодвинуть выплаты большей части стоимости квартиры до момента сдачи жилого корпуса в эксплуатацию и даже в течение еще года после этого.

Сейчас среди предложений компании – крупные скидки на покупку паркинга вместе с квартирой, а также 5-7% скидки на само жилье за быстрое принятие решения, то есть за оформление договора долевого участия в определенные сроки.

К слову, «Евроинвест» - одна из компаний, сумевших за последние годы существенно продвинуться и в вопросе качества возводимого жилья. Это само по себе стало ответом части отрасли на сложные экономические обстоятельства. И именно такой подход позволил и «Евроинвесту» и ряду других игроков рынка не просто удержать свои позиции при спаде прошлого года, но даже добиться более высокого уровня продаж.

«В домах внедрены автоматические системы «умного» дома, которые направляют все сведения напрямую в управляющую компанию — резиденты могут управлять расходами на содержание жилья, контролировать и эффективно расходовать воду и электроэнергию. Также для удобства жителей на территории кварталов работает Wi-Fi. Во всех кварталах «Евроинвест Девелопмент» предусмотрены iD-клубы для проведения деловых и дружеских встреч, лекций, мастер-классов, обучения и общения. Формат выбран в зависимости от потребностей резидентов. Это хорошая возможность для нетворкинга, налаживания дружеских отношений с соседями, полезного и комфортного досуга, развития в карьере и получения качественного образования», - перечисляет часть нововведений глава «Евроинвеста» Андрей Березин.