Ипотека дешевеет. С начала года средний размер ставок снизился на 2–3%. Сейчас кредит на покупку городской квартиры можно получить за 12–18% годовых. Снижение Жилстройсбербанком в июле годовых ставок по займам без предварительного накопления сбережений с 14% до 11% вызвало новый виток конкурентной гонки банков. Они предлагают ипотечные кредиты без подтверждения доходов, без первоначального взноса. Но народ не ломится в очередь за кредитами. Что это: затмение умов или полное отсутствие денег?
«Ищу квартиру для сына. Хотели взять однокомнатную, под ипотеку, – рассказывает Сауле, сама работающая в банковском секторе. – Увидела рекламу: «Ипотека под 10,5%». Звоню знакомому в банк.
– У вас ипотека под 10%, да? Завтра придём с документами.
– Ну что ты … 10% – это в рекламе. А реально ставки под 30%!..
Общий объём кредитования банками экономики за август 2011 года повысился на 1,2%, составив 8281 млрд тенге. Рост с начала года – 9%, вливая очередную порцию уверенности в устойчивости казахстанской экономики в журналистов, сообщил на пресс-конференции председатель Национального банка Григорий Марченко. Но 9% по сравнению с ростом объёма кредитов в России за январь-сентябрь на 25% не впечатляют.
По поводу ипотечных кредитов глава Нацбанка ничего не сказал. И это понятно: «Рост ипотеки в Казахстане с начала года незначителен. В банке объём выданных ипотечных займов сравнительно с данными за прошлый год почти не изменился», – говорит председатель правления Евразийского банка Майкл Эгглтон.
«Мегаполис» проверил информацию данных с сайтов максимально разных банков: трёх самых крупных, среднего реструктуризованного, просто среднего, российской «дочки», и среднего с прозападным менеджментом. Конечно, максимальные суммы кредита, сроки пользования им, первоначального взноса и другие условия – разные. Причём унифицировать их невозможно. Поэтому таблица даёт лишь самое общее представление о ставках по кредиту и первоначальному взносу. Так что, если реально нужен кредит, лучше собирать информацию самостоятельно и тщательно. И сравнивать все условия.
Но даже самая высокая ставка с сайтов – 17,5% – далека от 30%, возмущавших наших читателей. В чём дело? Истина, как всегда, посередине?
Казахстанские банки из-за инфляции и высокого уровня ставки рефинансирования не могут выдавать кредиты со ставкой 4-5% годовых, как в большинстве развитых стран. Поэтому они вынуждены искать другие способы привлечения клиентов (см. таб.).
Эксперты считают, что ипотечное кредитование доступно для клиента. Особенно по пакету необходимых документов и по условиям. С ними трудно не согласиться. Так Казкоммерцбанк (ККБ) выдаёт кредиты на покупку жилья с первоначальным взносом в 10%. БТАБанк не указывает первоначальный взнос. Максимально мягкие условия?
Но эксперты считают, что подобные программы предлагаются для того, чтобы одолеть конкурентов. Снижение входящего порога чревато повышением рисков для банков. Именно такие кредиты не возвращаются в трудные времена. Это объяснимо. Заёмщик, вложивший в покупку минимум своих накоплений, действует как арендатор. Как только его личная финансовая ситуация ухудшается, он перестаёт платить по кредиту. А заёмщик, вложивший в приобретение недвижимости хотя бы 30% собственных денег, ответственно подходит к обслуживанию кредита, свидетельствует международный опыт.
Ипотечные программы с минимальным первоначальным взносом могут ухудшить качество ипотечного портфеля банка. Длинные кредиты всегда чувствительны к кризисам, вследствие которых они часто становятся «плохими». В такой ситуации банки закрывают образующиеся «дыры» в балансе депозитами населения. Депозиты устойчиво растут. Но их доходность должна быть ниже, чем стоимость ипотечных кредитов. Если выдаётся ипотека под 13%, то ставка депозита должна быть не выше 11–12% годовых, тогда банк обеспечит себе минимальную рентабельность. Если наоборот, то банк превращается в финансовую пирамиду. И рано или поздно не выдержит, – говорят эксперты.
Ипотека без первоначального взноса рискованна и для заёмщика. Банк более тщательно проверяет его и чаще отказывает в кредите.
Поскольку кредиты с небольшим первоначальным взносом являются более рискованными, то банку необходимы дополнительные гарантии того, что кредит будет полностью погашен. Одной из гарантий является договор страхования ответственности заёмщика за неисполнение своих обязательств. Если заёмщик по каким-то причинам не сможет выплачивать кредит, а банк продаст квартиру по такой цене, которая будет меньше суммы долга по кредиту, оставшийся долг заёмщика перед банком погасит страховая компания.
Риски по ипотечным кредитам без первоначального взноса закладываются непосредственно в ставку. В итоге клиент выбирает: стандартные взнос и процентная ставка или небольшой взнос и повышенная на 1-4% ставка.
«Ставки по ипотечным кредитам за последний год снизились на 2-3%, но в ближайшем будущем существенного понижения ожидать не стоит. В течение следующих 15 месяцев мы ожидаем увеличения количества ипотечных кредитов на 20%», – говорит Майкл Эгглтон. Он уверен, что люди пойдут за ипотекой под 12-18%. Перестанут бояться нового витка кризиса. Поймут, что нынешние предложения банков – не самые плохие.
Значит, сейчас – самое время взять квартиру под ипотеку? Или все-таки подождать, что будет дальше? Банки в собственных силах уверены, а заёмщики в финансовой ситуации – нет.