Два года полукоматозного состояния рынка недвижимости значительно охладили интерес к такому популярному продукту, как ипотека. Все это время главные тенденции на рынке практически не меняются – объемы вновь выдаваемых кредитов держатся на стабильно низком уровне, просрочка по старым займам уверенно растет, а вместе с ней и число неликвидных залогов в банках.
Вместе с тем все, кто так или иначе заинтересован в купле-продаже недвижимости, внимательно наблюдают за малейшими импульсами жизни на рынке в ожидании нового витка роста. Как рассказала в интервью сайту www.profinance.kz (опубликованном 19 февраля 2010 г.) председатель правления Народного банка Умут Шаяхметова, «сейчас в нескольких регионах уже происходит некоторое оживление на рынке недвижимости – в Алматы, Астане, Актау, Атырау, Актобе. Сдвинулись с мертвой точки продажи у строительных компаний. Люди вновь стали обращаться в банк за ипотекой». По ее словам, в 2007-м Народный банк выдавал порядка 600 ипотечных кредитов в месяц, в начале 2009-го этот показатель снизился до100 кредитов в месяц, но к концу года вырос до 400. «Сейчас выгодно брать ипотеку, – считает г-жа Шаяхметова, – потому что цены на недвижимость находятся на дне, а ставки по кредитам практически вернулись к докризисному уровню. В течение 2010-го мы прогнозируем стабильность цен или, может быть, небольшой рост – в пределах 5-10%».
Агентство по статистике пока не зафиксировало повышения цен на недвижимость в Алматы в тенге, констатирует макроэкономист компании «Визор Капитал» Юрий Храмцов. «Ощущение роста цен на рынке может складываться за счет повышения аппетита продавцов. То есть продавцы могут просить любую цену, ничего при этом не продавая, и это будет отражаться на большинстве индексов как повышение цены», – рассуждает он.
«Банки обычно публикуют ту позицию относительно рынка недвижимости, которая им выгодна, – продолжает г-н Храмцов. – Многие банки имеют в залогах квартиры, офисы, торговые помещения и не заинтересованы в снижении цен. Что касается ипотеки, то ее не всегда выгодно брать. Исходя из тех процентных ставок, которые сложились на нашем рынке, за 15-20 лет обслуживания кредита покупатель переплачивает в 2,5-3 раза. Кстати, на рынке бытует ошибочное мнение, что ипотека была основным драйвером роста цен на недвижимость. История роста цен действительно началась с ипотеки, а вот в разгоне цен в 2005-2007 годах до $3600 за «квадрат» в Алматы ключевую роль сыграли непомерные компенсации за снесенное жилье. Если учесть, что при сносе было высвобождено около 3 кв. км земли, то выплаченные компенсации, вполне вероятно, составили порядка $3-4,5 млрд».
Согласно обследованию банков второго уровня «Состояние и прогноз параметров кредитного рынка», которое Нацбанк опубликовал в январе, банковский рынок склонен несколько переоценивать спрос на ипотеку. Так, весь 2008 год и первую половину 2009-го банкиры прогнозировали рост спроса на ипотеку, хотя реальный спрос все это время падал. Особенно заметным это расхождение желаемого с действительным было в конце 2008-го, когда банкиры ожидали повышения спроса на 30%, а на самом деле спрос почти на 30% упал. Зато в 2009-м ожидания были уже более реалистичными.
В том же исследовании отмечается, что условия ипотечного кредитования останутся неизменными в I квартале 2010-го. 85% банков-респондентов высказались за сохранение основных неценовых условий ипотеки (кредитных лимитов, сроков погашения кредита, залоговых требований и комиссий) и более 90% респондентов – за сохранение ценовых условий (маржи по стандартным и рискованным видам кредитования). «Эти намерения вызваны сбалансированным подходом банков к уровню возможного дефолта заемщиков и возврата выданных займов, – отмечается в комментарии Нацбанка. – В то же время часть респондентов из пятерки крупных банков ожидают некоторого смягчения кредитной политики уже в I квартале 2010-го».